Il mercato residenziale di New York City e New York State erano in una fase di crescita prima del COVID. Prima di aprile di quest’anno, infatti, c’erano stati 50 aumenti consecutivi mese su mese (M-o-M) dei prezzi medi.
Sfortunatamente, una crescita così impressionante era destinata a terminare, date le severe restrizioni imposte a individui e aziende durante il picco della pandemia. Tuttavia, i solidi valori degli immobili residenziali sono rimasti saldi durante la crisi, sia a New York che in tutto il paese. Ad esempio, a giugno, il prezzo di vendita mediano a livello nazionale è aumentato del 3,5% rispetto all’anno precedente (Y-o-Y).
Analizzando un po’ più a fondo i dati, il motore di questa crescita dei prezzi diventa abbastanza evidente: la mancanza di offerta. In effetti, l’offerta totale degli alloggi a giugno è diminuita del 18,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Questo, insieme a tassi di interesse molto bassi, provoca una pressione al rialzo sui prezzi. Questa dinamica è in gran parte presente a New York. Anche se, detto questo, quando si parla del mercato degli investimenti residenziali di New York nella nuova normalità, dobbiamo dividere in due distinte aree: New York e la periferia.
In città: uno sguardo oltre i titoli degli annunci dei Prezzi delle Case a New York
All’inizio di luglio, una serie di annunci in importanti media hanno proclamato il più grande calo dei prezzi in un decennio a Manhattan. E, a prima vista, un calo del 17,7% del prezzo di vendita mediano nel secondo trimestre del 2020 rispetto all’anno precedente fa suonare il campanello d’allarme. Tuttavia, un’analisi più mirata mostra che questo calo non confronta realmente “apples with apples (mele con mele).
In sostanza, una serie di fattori ha contribuito ad avere un minor numero di proprietà prestigiose in offerta nel mercato immobiliare di Manhattan durante questo periodo. Ad esempio, molti ricchi proprietari di case sono al momento sono poco incentivati a vendere e possono “aspettare”.
Inoltre, c’è stato un picco nelle chiusure super prime nel secondo trimestre del 2019 quando gli acquirenti si sono precipitati per evitare la nuova mansion tax. Pertanto, gran parte di questo calo dei prezzi segnalato potrebbe probabilmente essere attribuito alle proprietà di fascia media che costituiscono una percentuale molto maggiore delle chiusure totali nel secondo trimestre del 2020, il che, ovviamente, ha sgonfiato i prezzi medi.
In particolare, il mercato delle vendite di New York ha registrato una crescita dei prezzi Y-o-Y tra il 2% e il 4% in tutte le settimane tranne una dall’inizio di marzo alla seconda settimana di giugno. Inoltre, la scarsa offerta e l’attività ridotta a causa delle restrizioni hanno contribuito a bilanciare domanda e offerta e, quindi, a stabilizzare i prezzi.
Affitti in calo a Manhattan, ma non negli altri distretti
Sebbene l’effetto sui prezzi di vendita sia ancora troppo presto per essere definito, ciò che sta diventando più chiaro è la direzione del mercato degli affitti. Naturalmente, il mercato degli affitti è più sensibile alle condizioni di mercato e i dati iniziali supportano l’ipotesi che la domanda diminuirà per gli affitti più vicini al distretto degli affari.
Nel trimestre precedente, il 35% di tutti gli affitti a Manhattan era scontato, con i maggiori sconti nel cuore dei quartieri degli uffici dei colletti bianchi, tra cui il Flatiron District al -45% e il Financial District al -40%. Per i proprietari, l’indice degli affitti di Manhattan è sceso dello 0,9% a $ 3.236, con il 20% più costoso del mercato che ha registrato il calo maggiore, in calo dell’1,4% a $ 6.325.
Negli altri quattro distretti emerge un modello chiaro: sconti molto inferiori e continua crescita dei prezzi degli affitti (sebbene a un ritmo molto più lento rispetto al pre-COVID). A Brooklyn, il 25,6% degli affitti è stato scontato, mentre il mercato nel suo complesso ha gestito un aumento degli affitti del 2,6% a $ 2.728. Anche il Queens ha fatto registrare un importo di sconto superiore al solito al 22,5%, ma il mercato ha comunque ottenuto un aumento dell’1,2% a $ 2.196.
Goodbye City, Hello Suburbs?
Nel frattempo, al di fuori della città e in tutto lo stato, alcune località chiave stanno già vedendo l’effetto dell’aumento della domanda di case suburbane e rurali con buoni collegamenti con la città. In particolare:
Gli Hamptons hanno registrato alcuni dei maggiori aumenti dei prezzi nello stato, con prezzi di vendita mediani aumentati del 27% a / a nel secondo trimestre. Ancora una volta, un approfondimento dei dati rivela il driver di questa crescita: le proprietà unifamiliari sono aumentate del 25% e quelle di lusso del 7,1%. Al contrario, i prezzi mediani degli appartamenti sono diminuiti del 13%.
Long Island ha sperimentato fluttuazioni simili tra le classi di proprietà, anche se in misura molto minore. Qui, i prezzi di vendita mediani Y-o-Y sono aumentati del 5,4% nel secondo trimestre, con le proprietà unifamiliari in aumento del 5,7% e il lusso del 2,3%. I condomini, invece, sono scesi dell’1,6%.
A nord della città, anche la contea di Westchester ha registrato aumenti di gran lunga superiori alla media nazionale durante lo stesso periodo: il 7,9% in tutto il paese. E, ancora, le case unifamiliari hanno trainato la crescita, sebbene il quadro sia misto all’interno della contea. I prezzi sono aumentati nel Sud (+ 6,1%), Rivertowns (+4,8%) e Sound Shore (+ 2,3%), mentre sono diminuiti in Lower (-5,8%), Northwest (-0,8%), White Plains (-0,7 %) e Nordest (-0,5%).
Più a nord, la contea di Dutchess ha registrato un aumento del prezzo medio del 6,6% a / a nel secondo trimestre, trainato sia dalle vendite di condomini che di case unifamiliari.
Tuttavia, una contea ha contrastato questa tendenza. La contea di Putnam ha registrato una riduzione del 3,6% del prezzo di vendita medio. Qui, i prezzi delle residenze unifamiliare sono rimasti statici, mentre i condominii hanno registrato un forte calo. In quanto tali, i driver della variazione di prezzo sono coerenti con le contee di cui sopra.
Conclusione
Manhattan è stata finora la più colpita, sia in termini di riduzione dei prezzi mediani di vendita che di affitto – che, nel caso degli affitti, è più pronunciata vicino ai distretti finanziari. Gli altri distretti, tuttavia, hanno tutti assistito ad aumenti dei prezzi e degli affitti a giugno.
Vale la pena notare che le riduzioni di prezzo M-o-M osservate in alcune aree a giugno sono correlate a un aumento delle proprietà che arrivano sul mercato. Pertanto, il monitoraggio dei prezzi relativi all’offerta sarà cruciale per determinare se il ritorno dell’offerta ai livelli pre-crisi farà sgonfiare i prezzi in tutto il settore.
Al di fuori di New York, ma all’interno della cinta dei pendolari, si sono verificati aumenti dei prezzi di vendita medi di gran lunga superiori alla media nazionale. Ciò è dovuto principalmente alle proprietà unifamiliari, mentre i prezzi dei condomini in queste aree sono in difficoltà.
In sostanza, la narrativa secondo cui i mercati immobiliari nei centri delle città globali si stanno raffreddando mentre gli impiegati esercitano il loro ritrovato equilibrio lavoro / vita flessibile è in qualche modo supportata dai dati. Tuttavia, meglio non credere al clamore quando si parla di “crollo” dei prezzi delle case a Manhattan, poiché ci sono altri fattori in gioco che stanno spingendo verso il basso le medie.
