{"id":1551,"date":"2021-12-20T17:53:33","date_gmt":"2021-12-20T17:53:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ubiqny.com\/?p=1551"},"modified":"2021-12-20T17:56:33","modified_gmt":"2021-12-20T17:56:33","slug":"sistema-fiscale-americano-tasse-compravendita-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ubiqny.com\/it\/2021\/12\/20\/sistema-fiscale-americano-tasse-compravendita-immobile\/","title":{"rendered":"Sistema fiscale americano, quali sono le tasse legate alla compravendita di un immobile?"},"content":{"rendered":"

Tra i vari aspetti da valutare quando si compra un immobile all\u2019estero, uno dei piu\u2019 importanti e\u2019 sicuramente quello fiscale.<\/h2>\n

La tassazione influisce infatti sul ritorno economico dell\u2019investimento<\/strong> e quindi sulla bonta\u2019 dello stesso. Vediamo in sintesi quali sono le tasse correlate all\u2019acquisto di una casa o di un altro tipo di immobile (edificio, ufficio, negozio) negli Stati Uniti, e nello Stato di New York in particolare.<\/p>\n

Quando si compra una casa a New York<\/a> e\u2019 prevista una tassa dell\u2019 1% la cd \u201cmansion tax<\/strong>\u201d nel caso in cui il prezzo dell\u2019 immobile superi il milione di dollari. Questa tassa aumenta gradualmente all\u2019aumentare del prezzo d\u2019acquisto. Per esempio se si acquista un immobile da $2,5 milioni la tassa ammonta al 1,25% mentre se il prezzo e\u2019 di 5M si arriva al 2.25%. Oltre alla mansion tax non vi sono altre imposte significative da pagare (salvo il caso della tassa di registrazione del mutuo, per chi lo contrae la quale ammonta a circa l\u20191.9% dell\u2019importo del mutuo).<\/p>\n

Rispetto all\u2019Italia, dove uno straniero non residente paga fino al 9% di imposta di registro, l\u2019acquisto di un immobile a New York e\u2019 dunque sicuramente fiscalmente meno oneroso.<\/p>\n

Per quel che riguarda la “property tax<\/strong>” invece ( anche detta real estate tax = RET), corrispondente alla nostra IMU, a New York si aggira in media intorno all\u20191-1.5% del valore dell\u2019 immobile (a seconda della zona, del palazzo, del piano, della vista e di altri fattori )<\/p>\n

Un immobile del valore di $1,000,000 dunque, pagher\u00e0 una property tax compresa tra $10,000 e $15,000 all\u2019anno (circa $800-1250 al mese)<\/p>\n

Questa spesa che apparentemente pu\u00f2 sembrare molto onerosa, viene tuttavia ampiamente coperta dal canone di affitto, che per un simile immobile si attesta intorno ai $45,000-50,000.<\/p>\n

Inoltre, per il divieto di doppia imposizione fiscale tra USA e Italia, l\u2019ammontare della property tax assorbe per intero la tassa introdotta dal Governo Monti per gli investimenti immobiliari all\u2019estero (IVIE) che e\u2019 pari allo 0,76% e che quindi non deve essere versata in Italia.<\/p>\n

Anche questo rappresenta un sicuro vantaggio<\/strong> rispetto a mercati immobiliari in altre zone d’ Europa e del mondo, in cui le property tax e di conseguenza i canoni di affitto, sono notevolmente pi\u00f9 bassi, e quindi l\u2019 IVIE va ad incidere in modo sostanziale sul ritorno dell\u2019investimento<\/p>\n

Per chi volesse usare l\u2019immobile come piede a terre, o comunque volesse non avere delle property tax troppo alte, esiste la possibilita\u2019 di comprare in palazzi – solitamente di nuova costruzione – che beneficiano di sgravi fiscali per 10-15-25 anni (a seconda del tax abatement concesso).<\/p>\n

Infine, se si trasferisce la residenza primaria<\/strong> nella casa acquistata, la property tax puo\u2019 subire una riduzione di circa il 15-20%.<\/p>\n

Vediamo ora quali sono le tasse dovute sul reddito generato dalla locazione dell\u2019immobile secondo il sistema fiscale americano.<\/h3>\n

Per quel che riguarda il reddito, non si paga nulla fino al 3,7% del reddito netto per i primi 27 anni. Questo avviene perche\u2019 viene considerato un ammortamento (depreciation) dell\u2019immobile di circa il 3,7% su base annuale.<\/p>\n

Anche qui appare evidente il vantaggio rispetto all\u2019Italia, dove nella migliore delle ipotesi si paga la cedolare secca del 21%.<\/p>\n

E\u2019 possibile inoltre detrarre parte delle spese del mutuo<\/strong> e tutte le spese sostenute per la manutenzione dell\u2019immobile, la gestione, la locazione e l\u2019acquisto dello stesso (compresi i mobili e le spese di viaggio)<\/p>\n

Passiamo ora ad analizzare le tasse correlate alla vendita di un immobile a New York. Alla vendita, il venditore e\u2019 tenuto a pagare la \u201c transfer tax\u201d per circa l\u20191.85% del prezzo di vendita.<\/p>\n

Un\u2019 eccezione riguarda pero\u2019 il caso in cui si compri in un new development<\/strong> (palazzo in costruzione). Il costruttore infatti tende a caricare le transfer tax a carico degli acquirenti. In alcuni casi pero\u2019, soprattutto in fasi di mercato favorevoli, e\u2019 possibile pero\u2019 negoziare questa tassa insieme al prezzo di vendita.<\/p>\n

Quando si vende, e\u2019 opportuno inoltre tenere conto dell\u2019eventuale tassa sulla plusvalenza: “capital gain tax<\/strong>\u201d<\/p>\n

Negli Stati Uniti, diversamente dall\u2019Italia dove la plusvalenza sulla casa viene tassata solo nei primi 5 anni dall\u2019acquisto, il capital gain viene tassato senza limiti di tempo. L\u2019ammontare di questa tassa, componendosi la stessa di una tassa federale, di una statale e a volte di una comunale, varia quindi da Stato a Stato.<\/p>\n

A New York City<\/strong>, prima di Trump, si pagava fino a circa il 45 %. Il regime varia a seconda che l\u2019acquisto sia avvenuto come persona fisica o come persona giuridica. L\u2019amministrazione Trump ha tuttavia avvicinato i valori, abbassando notevolmente il capital gain tax delle persone giuridiche\u2019. I rumors suggeriscono che Biden potrebbe alzare la capital gain tax riportandola ai valori precedenti se non maggiori.<\/p>\n

E\u2019 possibile tuttavia evitare di pagare la capital gain tax reinvestendo negli Usa<\/strong> la somma ricavata dalla vendita e operando secondo le regole del 1031 exchange.
\nDi questo tratteremo specificatamente in un altro articolo.<\/p>\n

Un’altra tassa a cui e\u2019 bene fare attenzione – soprattutto se non si e\u2019 cittadini americani – e\u2019 la tassa di successione \u201cestate tax<\/strong>\u201d<\/p>\n

La tassa di successione negli Usa e\u2019 particolarmente gravosa, arrivando fino a quasi il 50% del valore del cespite che cade in successione. I cittadini americani tuttavia hanno un\u2019 esenzione fino a 5 milioni di dollari di valore. Tale esenzione, per i non americani, arriva invece solo a poche decine di migliaia di dollari.<\/p>\n

Diventa importante dunque mettersi al riparo dalla estate tax. Come? Ci sono vari modi. Comprando tramite societa\u2019 e non come persone fisiche. Si evita in questo modo la tassa di successione. E si possono, nel tempo, trasferire progressivamente le quote ai figli. Se invece si e\u2019 gi\u00e0 comprato come persona fisica, si puo’ stipulare un assicurazione per il caso di morte con un massimale corrispondente all\u2019ammontare della tassa di successione. Infine, nel caso di genitori che comprano per i figli, una soluzione a cui si ricorre spesso e\u2019 quella di intestare l\u2019immobile direttamente a questi ultimi.<\/p>\n

Infine, molti clienti non residenti ci chiedono che cos\u2019e\u2019 il FIRPTA<\/strong>. Il FIRPTA e\u2019 l\u2019acronimo di Foreign Investment in Real Property Tax Act.<\/h4>\n

E\u2019 una legge<\/strong> che e\u2019 stata introdotta con lo scopo di assicurarsi che i non residenti ottemperassero al pagamento delle tasse dovute in conseguenza alla vendita di immobili negli Usa. A tal fine sono previste dunque delle \u2018 trattenute\u2019 federali e statali.<\/em><\/p>\n

RITENUTE FEDERALI<\/strong>: Per assicurarsi che queste tasse siano raccolte, gli acquirenti di beni immobili che rientrano in questa legge fiscale sono tenuti a trattenere il 10-15% del prezzo di vendita dal venditore e a depositarlo presso l\u2019IRS. Questo deposito del 10% \u00e8 applicato alle tasse dovute sulla vendita (o trasferimento) della propriet\u00e0. Nel caso in cui le tasse effettive siano meno del 10-15% del prezzo di vendita, il venditore ricever\u00e0 un rimborso per la differenza. Se non sono dovute tasse, l\u2019intero deposito viene rimborsato al venditore.<\/p>\n

RITENUTE STATALI<\/strong>: Separato dai requisiti federali di ritenuta del FIRPTA, alcuni stati richiedono agli acquirenti di trattenere un importo aggiuntivo per coprire le tasse che possono essere dovute dai venditori, anche se i venditori sono cittadini americani che risiedono in quello stato. Per esempio, la California richiede che il 3 1\/3% del prezzo di vendita sia trattenuto dagli acquirenti e depositato presso il Franchise Tax Board dello stato, sia che il venditore sia o non sia residente in California. Proprio come i depositi federali, il venditore riceve un rimborso se le tasse dovute risultano essere inferiori all\u2019importo trattenuto.<\/p>\n

ESENZIONI<\/strong>: Se una o pi\u00f9 di queste circostanze sussistono, il venditore pu\u00f2 essere esentato dal FIRPTA:<\/p>\n

    \n
  • Il prezzo di vendita \u00e8 inferiore a $300,000 e l\u2019acquirente ha intenzione di risiedere nella casa per almeno il 50% dei primi 24 mesi<\/li>\n
  • Il venditore e\u2019 una societa\u2019 (eccetto per LLC unipersonale dove l\u2019unico socio e\u2019 straniero)<\/li>\n
  • Il venditore fornisce una certificazione scritta che non \u00e8 una persona straniera<\/li>\n
  • L\u2019acquirente riceve un certificato di ritenuta dall\u2019IRS che giustifica la ritenuta<\/li>\n
  • L\u2019importo che il venditore realizza sulla vendita o trasferimento dell\u2019interesse di propriet\u00e0 \u00e8 zero<\/li>\n<\/ul>\n

    Per avere un quadro completo del sistema fiscale americano<\/strong> e di tutte le tasse, eccezioni e detrazioni e per capire con quale struttura conviene comprare nel caso specifico e\u2019 opportuno rivolgersi a un commercialista americano o a un avvocato fiscalista. Ubiq NY mette a disposizione dei suoi clienti avvocati e commercialisti specializzati e che parlano la lingua italiana<\/strong>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Tra i vari aspetti da valutare quando si compra un immobile all\u2019estero, uno dei piu\u2019 importanti e\u2019 sicuramente quello fiscale. La tassazione influisce infatti sul ritorno [\u2026]<\/span><\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":1552,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-1551","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-non-categorizzato"],"yoast_head":"\nSistema fiscale americano, quali le tasse da pagare?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Tra i vari aspetti da valutare quando si compra un immobile all\u2019estero, uno dei piu\u2019 importanti e\u2019 sicuramente quello fiscale.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.ubiqny.com\/it\/2021\/12\/20\/sistema-fiscale-americano-tasse-compravendita-immobile\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta 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